DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

Attività di ricognizione degli atti riguardanti un immobile o di un patrimonio immobiliare in relazione alla sua posizione giuridica e tecnico amministrativa. E' svolta da professionisti tecnici del settore delle costruzioni e si conclude con un rapporto che fotografa lo stato di fatto ed indica le azioni da intraprendere per la definizione di eventuali criticità rilevate.

Interessando diversi aspetti, la Due Diligence può essere divisa per disciplina.

 

La Due Diligence catastale verifica la regolarità catastale degli immobili mediante visure e planimetrie catastali..
Si dovrà verificare l'inserimento in mappa del fabbricato, la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale e la corrispondenza del titolo di disponibilità e dell'ubicazione con quanto risultante agli atti catastali.

 

La Due Diligence amministrativa consiste nell’accertamento della titolarità dell’immobile, nel controllo dell’eventuale esistenza di pesi o gravami e nella verifica di quelli che possono essere i contratti d’uso e godimento. L’ufficio preposto al rilascio degli atti di provenienza è la Conservatoria dei Registri degli atti, mentre la verifica del regolare censimento, di eventuali iscrizioni di ipoteche o della presenza di vincoli e servitù potrà essere fatta presso il Catasto Terreni e Catasto Fabbricati.
Per appurare la sussistenza di contratti di locazione o d’uso degli spazi va fatta richiesta presso l’Ufficio del Registro.

Per effettuare una corretta Due Diligence strutturale occorre confrontare la documentazione presente in materia di sicurezza con l’ispezione visiva del sito.
Occorrerà appurare quelle che sono le reali condizioni strutturali dell’immobile, la sua capacità statica e il grado di sicurezza in cui si trova la struttura.

Per una corretta Due Diligence impiantistica serve comprendere che ci sia una conformità di legge degli impianti che si trovano negli immobili.
Va analizzato l’impianto elettrico, l’impianto di condizionamento e tutti gli altri impianti meccanici.
All’analisi della documentazione progettuale dovrà corrispondere sempre un’analisi visiva in loco.

La fase della Due Diligence urbanistica/edilizia consiste nella verifica della conformità degli immobili alla vigente normativa urbanistico/edilizia.
Andrà analizzato il certificato di destinazione urbanistica, appurata una reale conformità rispetto agli strumenti urbanistici.
Bisognerà constatare che non ci siano vincoli territoriali (ambientali, monumentali, infrastrutturali o paesaggistici).
Ciò che è importante è che ci sia un corretto uso dell’immobile e che se ci sono stati interventi edilizi nel corso degli anni (autorizzazioni, permessi di costruire, DIA, condoni, sanatorie, certificati abitabilità/agibilità, concessioni …), questi siano stati effettuati a norma.

La Due Diligence relativa alla sicurezza consta nella verifica dei documenti relativi all’attuazione delle norme di sicurezza.
Occorrerà controllare che sia stato rilasciato il certificato di prevenzione incendi, che siano stati predisposti piani di emergenza e che esistano le condizioni di sicurezza antisismiche.
Alla documentazione farà seguito un sopralluogo che attesti la corrispondenza tra i certificati e la loro attuazione.

 

Due Diligence Ambientale

Va appurato che nell’ambiente circostante l’immobile, o nell’immobile stesso, non si trovino fonti di inquinamento o materiali pericolosi.